2025年4月に建築基準法の改正がありました。
これによりリフォームやリノベーションにおいても建築確認申請を行わなければならない
範囲が広がることになりました。
確認申請が必要なリフォームは大きなリノベーションだけでなく、小さなリフォームでも場合によっては必要となりますので
今回は法改正のなかでもリフォームに影響のある点について簡単にまとめさせて頂きます。
1.４号建築物の特例措置の廃止
2.リフォームやリノベーションにおける確認申請
3.大規模な工事でも確認申請が不要なケース
4.小規模な工事でも確認申請が必要なケース
5.こんな工事も確認申請が必要
6.リフォームにおける確認申請の難しさ
7.確認申請書類と検査済証の重要性
8.まとめ
1.４号建築物の特例措置の廃止
今までは一定の規模以下の建物において大規模なリフォームやリノベーションを行う際に
確認申請が不要となる制度として４号建築物の特例措置がありました。
今回の法改正により殆どの住宅建物は新２号建物となり、大規模な模様替や大規模な修繕を行う場合は
確認申請が必要となります。
※４号建築物、新２号建物とは
建築物は構造や規模に応じて区分けられており、４号建築物は確認申請の一部を省略できた
法改正後は一部（木造平屋で延べ面積200㎡以下）を除く住宅の多くは新２号建築物となる
新２号建築物は一定の規模の改修を行う場合は確認申請が必要
※大規模な模様替、大規模な修繕とは
主要構造部（壁、柱、梁、屋根、階段、最下階を除く床）のうちいずれかの過半以上の模様替か修繕
を行うリフォームの事
2.リフォームやリノベーションにおける確認申請
建築基準法の改正によって基準を満たせなくなった既存の建築物は既存不適格となります。
リフォームやリノベーションにおいて確認申請を行う場合、原則として既存不適格の建築物は現在の建築基準法への適合が求められます。
その為、古い建物であれば耐震基準や省エネ基準などを満たす為にご希望の工事範囲以外にわたり改修が必要となる場合があります。
ただし、一定の条件を満たす場合は既存建築物の緩和措置が適用されます。
※既存不適格の建築物とは
建築当時は法基準を満たしていたが、その後の法改正によって基準を満たさなくなった建築物の事
※違反建築物とは
本来、確認申請が必要にも拘らず申請を行っていない、また確認申請と内容が異なる建築物の事
リフォームなどで新たに確認申請を行う場合、是正(撤去など)が必要
3.大規模な工事でも確認申請が不要なケース
屋根や外壁の仕上材のみを改修するリフォームやカバー工法リフォームは確認申請が不要です。
壁紙や床の仕上げ材のみを貼り替える工事も確認申請は不要となります。
住宅設備機器（キッチンやシステムバス、トイレや洗面台）の交換工事も確認申請は不要です。
4.小規模な工事でも確認申請が必要なケース
階段の架け替え改修工事は確認申請が必要です。
都市計画区域内では法規上10㎡を超える場合、防火地域・準防火地域においては面積にかかわらずカーポートの設置工事は確認申請が必要です。
5.こんな工事も確認申請が必要
ブロック塀やフェンスの設置工事でも既定の高さを超えるものは確認申請が必要な場合があります。
小さな物置であっても基礎を設けて設置する場合は要件によって確認申請が必要です。
6.リフォームにおける確認申請の難しさ
リフォーム範囲外の既存不適格の建築物においても法基準を満たす事が求められますが
現行基準に適合させるにしても緩和措置の適応を受けるにしても既存不適格の建築物である事を証明しなければなりません。
確認申請の検査済証などが完備されていれば建築当時の法律において適法であったことの証明になります。
古い建物であるほどそのような書類が無い場合も多く、確認申請の許可を得るために要する費用と時間が大きなものになり
現実的な選択肢でなくなります。
7.確認申請書類と検査済証の重要性
大きなリフォームやリノベーションをする予定はなくとも、家の確認申請書類などの重要な書類は整理してまとめておくことを
お勧めします。また確認申請書の中でも検査済証の有無によって現実的な選択肢に違いが出ますので書類の有無を確認しておく事は
重要です。
2000年以降は確認申請を受けた建築物のうち約半数以上が完了検査を受け検査済証が交付されていますが、1994年以前の建築物においては
検査済証が交付されている建物は半数にも満たないのが現状です。
もし中古物件を購入の際には確認申請書類と検査済証の有無を確認するべきです。
8.まとめ
法改正前のリフォームやリノベーションにおいて多くの場合は確認申請が不要であった為、リフォーム業者の中には
法規関連の事に理解や知識の少ない担当者も多いのが現状です。
建築基準法の違反は施主への罰則規定もあり、リスクの大変大きなものです。
リフォームやリノベーションを検討される際は正しい知識を有するリフォーム会社や担当者へ相談を行うようにしましょう。
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